برترین راهکار مسئله بافت فرسوده تهران - وبلاگ عینک من

به گزارش وبلاگ عینک من، خبرنگاران - یک کارشناس توسعه شهری گفت: تخصیص تراکم جایگزین به سازندگان در زمین های ذخیره شهری می ­تواند تا حد زیادی سرمایه­ گذاران را برای ورود به بافت فرسوده ترغیب کند.

به گزارش وبلاگ عینک من به نقل از فارس، هویت تاریخی هر شهری در بافت های سنتی و کهن آن نمود پیدا می نماید، در این میان بافت های فرسوده، جزئی از پیکره شهرهاست و دارای ارزش های کالبدی، عملکردی و اقتصادی است.

مفهوم محلّه با اتکا به احتیاجهای زمانه و جایگاه فرهنگی تاریخی محلات می تواند از یک سو سبب حفظ نظام اجتماعی اقتصادی محلات تاریخی شهرها و در پی آن جلوگیری از نابود ساختار کالبدی شود و از سوی دیگر، سبب شکل گیری مفهوم محلّه در بافت های پیشرفته شهری شود.

با وجود اهمیت تاکید شده، عملکرد نامطلوب و نابرابر مدیریت شهری در گذشته در ارائه خدمات و امکانات بر وخامت اوضاع کنونی افزوده و این بافت ها را به فضاهای مسئله دار شهری تبدیل نموده است.

در این راستا به منظور آنالیز دلایل ناکارآمدی نوسازی و بهسازی بافت و فرسوده و رسیدن به مدل برتر در این حوزه به سراغ علی محمد ابراهیمی، کارشناس توسعه شهری رفتیم تا با وی به گفت وگو بنشینیم.

مشروح این گفت و گو به توضیح ذیل است:

* ضرورت افزایش پایداری کالبدی شهر تهران

فارس: به نظر شما آیا رویکرد توجه به ساخت مسکن در حوزه شهری می تواند منتهی به حل مسائل ایجاد شده شود؟

ابراهیمی: رکورد جریان فراوری مسکن در شهر تهران طی سالیان اخیر از یک طرف و همزمان وجود بیش 3.2 هزار هکتار بافت فرسوده در منطقه ها 22 گانه که دربرگیرنده حداقل 18 درصد از جمعیت شهر است، از طرف دیگر موجب شده تا اندیشمندان، سیاست گذاران و مدیران شهری به این منطقه ها به چشم فرصتی یگانه برای رونق فراوری بنگرند که نه تنها منجر به افزایش پایداری کالبدی شهر می شود بلکه جریان ساخت و ساز در مرکز را افزایش داده و به تبع آن جریان نقدینگی در شهر نیز سرعت بیشتری گرفته و منجر به رونق سایر بخش های اقتصادی شهر شود.

البته باید گفت، توامان با فرصت انگاری اینگونه بافت ها به عنوان محرک توسعه جریان فراوری مسکن در شهر که به وضوح امری مطلوب است، نوع روبروه و احیانا مداخله نیز مستقیما بر موفقیتِ پیامدهایِ مدنظر از جمله تحریک جریان فراوری مسکن به صورت نفیا یا اثباتا اثرگذار است.

فارس: مسئله روبروات را که مطرح می کنید، دقیقا از چه موضوعی صحبت می کنید، یعنی منظور شما از روبروات به چه معناست؟

ابراهیمی: روبروات مذکور در قالب شیوه نامه ها و دستورالعمل های تعریف شده ای طراحی و اجرا می شوند که به وسیله شهرداری و وزرات راه و شهرسازی و متکی بر طرح تفصیلی شهر صورت بندی شده اند. فارغ از مقدار امکان پذیری و قابلیت تحقق، پیامدهای منطقی اجرای چنین برنامه های چالش هایی را برمی انگیزد. فرایندها و نتایج تجربه شده اینگونه روبروات فارغ از مقدار وفاداری آن ها به شیوه نامه های اجرایی نیز تاحد قابل توجهی حاکی از عدم تحقق اهداف برنامه ریزی شده است به نحوی که در کوتاه مدت و چشم­انداز آینده بایستی رشدِ اینگونه بافت های ناکارآمد را متصور شد.

قدرِ مشترکِ الگوهای روبروه با بافت های فرسوده مبتنی بر رویکرد مشارکتی، از پایین­ به ­بالا، جریان سرمایه شخصی و بانکی، محلی و موضعی و سایر موارد است، با این حال آنالیز نتایج مداخلات، پیامدهای قابل تاملی در هر دو سویِ مثبت و منفی را نشان می­ دهد که البته با وزن های متفاوت دارد و همین مسئله است که این شیوه روبروه را مسئله مند می نماید.

*هویت محله در نوسازی بافت فرسوده چگونه از بین می رود؟

فارس: در روبروه با بافت های فرسوده اساسا باید چکار کنیم، یعنی الگوهایی برای مسئله نوسازی بافت فرسوده وجود دارد و این الگوها به چه نتایجی ختم خواهد شد؟

ابراهیمی: بله همینطور است، به ­طور طبیعی با بازسازی و نوسازی بافت­ های فرسوده بخصوص در مقیاس بلوک شهری همراه با تسهیل جریان سرمایه در محله اتفاق خواهد افتاد. این جریان سرمایه از یک سو در بخش ساخت وساز و رشته­ فعالیت­های وابسته به آن رخ می­ دهد و از سوی دیگر رونق کسب ­و کارها، پویایی کاربری­های تجاری و توسعه اقتصاد محلی را موجب خواهد شد. تجربیات نشان می­دهد که کالبد فرسوده منجر به فرسودگی اقتصاد محله خواهد شد و بازسازی کالبدی نیز موجب بازسازی اقتصادی محله می ­شود.

از سوی دیگر، مسئله بعدی بعد اجتماعی داستان بافت های فرسوده است. بافت­ های فرسوده مملو از فضاهای بی دفاع و حاشیه­ ای است که امنیت کل محله را تحت تأثیر قرار می­ دهد. بازطراحی عرصه­ ها و این بافت ­ها یکی از مصادیق تأثیرگذار بر افزایش امنیت خواهد بود. افزایش کیفیت محیط و محله منجر به توانمندسازی، حضورپذیری در فضا، کنشگری شهفرایندان و نظارت غیررسمی آنان را در پی دارد که همگی از مؤلفه های ایجاد امنیت است. در دستور کار مربوط به نوسازی بافت­ های فرسوده نیز شناسایی محدوده ­های جرم خیر و مستعد بزه­کاری در اولویت مطالعات و بازبینی قرار گرفته است.

فارس: به بعد اجتماعی پرداختید، مسئله هویت محله و جلوگیری از ایجاد اختلاف طبقاتی در محله های شهری نیز قابل احیا است؟

ابراهیمی: سرمایه­ گذاری در بافت فرسوده و طی کردن فرآیند نوسازی یا بهسازی منجر به افزایش دارایی خانوارها خواهد شد و در عین حال موجب افزایش ماندگاری آنان در محله می ­شود و از این طریق بدون جابه جایی افراد می ­توان ساکنان قدیمی را در محله تا حد زیادی حفظ کرد. ضمن حفظ حداکثری ساکنان قدیمی؛ امکان پذیرش خانوارهای نو نیز قطعاً در محلات وجود دارد که نوعی تنوع و کثرت را به همراه دارد و این محلات که تا امروز به عنوان محلات نشان­دار شناخته می ­شدند می ­توانند در متن تحولات و زیست شهری قرار گیرند. در زمینه جدایی گزینی؛ نوسازی و بهسازی امکان جذب طبقات با عایدیهای بالاتر را به درون محله و در نتیجه پرهیز از جدایی گزینی مثبت را فراهم می نماید.

طبیعتاً اولین اثر طرح ­های نوسازی و بهسازی بافت­های فرسوده در کالبد ساختمان­ ها و سپس فضای محله نمایان خواهد شد. به طور یقین ناپایداری و ریزدانگی قطعات در فرایند نوسازی و بهسازی به­سامان خواهد شد و نفوذناپذیری بلوک یا محله نیز در صورتی که ابعاد برنامه گسترده باشد قابل تحقق است اما در صورتی که بصورت پراکنده، نوسازی و بهسازی صورت گیرد همچنان مسئله نفوذناپذیری به قوت خود باقی است گرچه به صورت لکه­ای بعضی معابر در بلوک­های شهری به استاندارد کافی خواهند رسید.

*دلایل عملکرد نامطلوب نوسازی بافت فرسوده از گذشته تا به امروز

فارس: احیای بافت فرسوده علاوه بر مسائل اقتصادی و اجتماعی که مطرح کردید، چه مزایای دیگری به همراه دارد؟

ابراهیمی: کیفیت زندگی پس از نوسازی و بهسازی به طور یقین در واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. شرایط سکونتی ساکنان تأثیر قابل توجهی بر کیفیت زندگی آنان خواهد داشت اما در کنار آن باید شرایط محله را نیز مورد توجه قرار گرفته است. در هر صورت به نظر می ­رسد خانوارها در واحد مسکونی با افزایش کیفیت زندگی روبرو خواهند بود اما کیفیت زندگی در مقیاس بزرگ تر یعنی محله تابع شرایط دیگری است.

بعلاوه مشابه چیزی که پیش­تر گفتم، پس از نوسازی و بهسازی دارایی خانوارها افزایش خواهد یافت و امکان انباشت ثروت هم برای خانوار و هم در کل محله محقق می­ شود. در چنین شرایطی فضاهای نازل شهری ارتقا یافته و ارزش هر متر مربع بنای ساخته شده می ­تواند حتی تا 200 درصد افزایش یابد. با رونق اقتصاد محلی و کاربری­ های تجاری نیز امکان انباشت سرمایه در محله قابل تصور است. چنین شرایطی به توانمندسازی کل ساکنان محله بخصوص مالکان یاری می­کند و آنچه برای مستاجرین حاصل گردد شاید صرفاً بازتاب­های رونق اقتصادی کل محله باشد.

علاوه بر این، طرح ­های نوسازی و بهسازی که غالبا با تراکم تشویقی همراه است علاوه بر ساخت مجدد واحدهای فعلی منجر به ساخت واحدهای اضافی خواهد شد که نقش غیرقابل انکاری در تعادل بخشی به بازار مسکن دارد. گرچه هر چه وسعت آن بیشتر باشد نقش پررنگ­تری را نیز خواهد داشت اما نباید از نقش حداقلی آن نیز غافل شد.

فارس: در سال های اخیر شیوه ای از احیای بافت فرسوده در دستور کار بوده که به وضوح جوابگو نبوده است و عملکردی مطلوبی از خود بر جای نگذاشته است. به طور حتم فارغ از مسائل اجرایی نوع روبرو ما عامل این عملکرد نامطلوب است، به نظر شما دلایل ناکارآمدی نگاه ما شامل چه مواردی است.

ابراهیمی: تجربیات مختلف نشان داده که پس از نوسازی و بهسازی بافت­های فرسوده؛ قیمت املاک افزایش یافته و به موازات آن رهن و اجاره واحدهای مسکونی از استطاعت خانوارهای فعلی خارج می­شود. توجه به این نکته که حدودا بیش از 50 درصد از جمعیت ساکن در این بافت ها مستاجر هستند، ضرورت پرداختن به این مسئله را آشکار می نماید. در چنین شرایطی بخشی از این خانوارها مجبور به انتخاب واحدهای دیگر از نوع فرسوده در محله می­شوند و بخش دیگر حتی محله را ترک خواهند کرد که منجر به نوعی جدایی گزینی منفی می شود. باید توجه کرد که برای بسیاری از مستاجرین محروم و نه مستاجرین متمول یا با عایدی مکفی بافت فرسوده را به عنوان آخرین پناهگاه برای زندگی شهری شناخته می­شود. پس این اولین نتیجه رویکرد کنونی است.

*کاهش کیفیت زندگی در محله نتیجه افزایش تراکم پس از نوسازی بافت فرسوده است

فارس: یکی از مسائل منفی که در نوسازی بافت فرسوده دیده می شود، مسئله افزایش تراکم ساخت و ساز در محله است، علت پدید امدن این موضوع چیست و چه آثاری به همراه دارد؟

ابراهیمی: طرح­ های نوسازی و بهسازی که غالبا با تراکم تشویقی همراه است، منجر به افزایش جمعیت ­پذیری محله و به تبع آن افزایش تراکم نفر در هکتار خواهد شد، حتی اگر با تراکم تشویقی همراه نباشد باید توجه کرد که بسیاری از بافت­های فرسوده؛ یک طبقه و یا دوطبقه است و به ­راحتی می­توانند بدون تراکم تشویقی تا سه و چهار طبقه به توسعه عمومی ادامه دهند.

فارس: خب در این شرایط شاهد کاهش کیفیت زندگی هستیم؟

ابراهیمی: دقیقا، این در حالی است که سرانه­ های خدماتی، فضای سبز، آموزشی، و سایر موارد خدماتی ثابت خواهد ماند و نتیجتا کیفیت زیست در محله باوجود افزایش کیفیت زندگی در واحد مسکونی- با تنزل روبرو می­ شود.

فارس: این مسئله کاهش کیفیت زیست در محله را باز می کنید، یعنی ابعاد آن را اگر ممکن است، تشریح کنید؟

ابراهیمی: بستر و مقیاس طرح ­های نوسازی و بهسازی بافت­ های فرسوده؛ واحد محله است در حالی که محاسبه کاربری ­های و برآورد استانداردهای آن در طرح تفصیلی طبق واحد منطقه است، به عبارت دیگر ممکن است کل یا بخش زیادی از کاربری­های سبز، آموزشی، درمانی در قسمتی از منطقه متمرکز باشد و سایر قسمت­های منطقه دسترسی مناسبی به آن نداشته باشند و نوعی توزیع نابرابر در کاربری­ها رخ داده باشد.

در اسناد بالادستی در محاسبه سرانه انواع کاربری­ ها با مساله توزیع روبرو نیستیم بلکه با استانداردسازی مقدار کاربری روبرو هستیم، در این حالت است که مقدار مساحت منطقه بر جمعیت منطقه تقسیم می­شود و سرانه به دست می­ آید، حال گرچه ممکن است سرانه استاندارد باشد اما توزیع آن غالبا به فراموشی سپرده می­شود. در چنین شرایطی بسیار احتمال دارد که با نوسازی و بهسازی مشکل توزیع نابرابر کاربری­ها آشکارتر شود زیرا پس از نوسازی؛ جمعیت محله افزایش می ­یابد و احتیاج به این نوع کاربری ­ها بیشتر ملموس است، در حالی که در بسیاری از محله ­های دارای بافت فرسوده؛ سرانه­ ها تفاوت فاحشی با سایر محلات دارد.

*طرح های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده با یک نوع پارادوکس روبرو است

فارس: خب توزیع واحدهای مسکونی به صورت نرمال چه آثاری برای محله دارد؟

ابراهیمی: همانطور که اشاره کردید، حالت دیگر این است که سرانه ها بصورت همگن توزیع شوند. اگرچه در این حالت توجیه اقتصادی سرمایه گذاری نیز افزایش می ­یابد چون مقدار ارزش زمین بطور قابل توجهی با شرایط سرانه­ های محله مرتبط است و در غیر این صورت انگیزه سرمایه­ گذاری نیز از بین خواهد رفت زیرا ارزش زمین کمتر از سایر محلات است و سرمایه­ گذاری بر زمین کم­ ارزش توجیه اقتصادی به خصوص برای سازنده نخواهد داشت اما به علت کاهش سهم کاربری های مسکونی از کل زمین های موجود در منطقه، احتیاج به بلندمرتبه سازی جهت تامین سهم مالک و سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت ایجاد می شود. این امر به نوبه خود منجر به افزایش هزینه های تمام شده ساخت و در نتیجه افزایش شاخص دسترسی مسکن و کاهش قابلیت استطاعت مسکن برای ساکنان علی الخصوص مستاجران می شود.

به عبارت دیگر باید گفت، کمبود سرانه و کاهش ارزش زمین مساله بسیار جدی است تا جایی که ممکن است بر اثر بی­رغبتی سرمایه­ گذار یا سازنده؛ توجیه اقتصادی ساخت و ساز در محله از بین رود و بافت همچنان در شرایط فرسودگی باقی بماند. در نهایت باید بیان نمود که بین طرح نوسازی و طرح تفصیلی بخصوص از حیث مقیاس و واحد تحلیل و مداخله؛ هم­پوشانی اندکی وجود دارد.

باید در اینجای بحث تاکید کنم، الگوی نوسازی بافت های فرسوده متکی بر اعطای تراکم تشویقی و ایجاد صرفه اقتصادی برای ساخت و ساز است، حال آنکه اعطای تراکم منجر به افزایش ظرفیت جمعیت پذیری و درنتیجه افزایش تراکم نفر بر هکتار در محله هدف می شود. این امر مسائل متعددی از قبیل ترافیک، آلودگی هوا، شلوغی مراکز خرید، ایجاد سبک هایِ زیستِ پنهانِ غیرقانونی و درنهایت کاهش کیفیت زندگی می شود. از طرف دیگر اگر ظرفیت مذکور افزایش نیابد و فرآیند اعطای تراکم مختل شود هزینه های نوسازی و تجمیع به لحاظ اقتصادی به صرفه نخواهد بود.

فارس: تا اینجای بحث به یک مسئله پیچیده رسیدیم که دو مولفه دارد، یکی صرفه اقتصادی یکی حفظ کیفیت زندگی، خب باید بپرسیم راه حلی برای این مسئله سخت و پیچیده دارای ابعاد متفاوت وجود دارد؟

ابراهیمی: احسنت، حال برای حل این مسئله باید گفت، الگوی کنونی روبروه با بافت فرسوده به صورت نقطه ­ای و متمرکز بر واحد محله است حال آنکه این الگو به علت کارنمودهای نامطلوب که گفتیم و تناقض های ذاتی موجود در آن که بیشترین ظهور آن در عدم تعادل بین متغیرهای کیفیت زندگی، جمعیت پذیری، سکونت مستاجران و نیز صرفه اقتصادی نوسازی است، کارا نیست.

درواقع طرح های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده با یک نوع پارادوکس روبرو است. از یک سو برای ایجاد صرفه اقتصادی و ترغیب سازندگان و مالکان به مشارکت و نوسازی بایستی ظرفیت جمعیت پذیری محله را افزایش داد و از سویی دیگر افزایش تراکم جمیعتی در محله به خصوص محلاتی که در حالت فعلی نیز متراکم تر از ظرفیت برنامه ریزی شده خود هستند، منجر به مسائل و آسیب های زیستی و اجتماعی فراوان و به تبع آن کاهش کیفیت زندگی در محله می شود که این مسئله حتی سود اقتصادی ناشی از افزایش تراکم را نیز تحت تاثیر قرار می دهد.

شواهد تجربی نیز تا به امروز موید پیشرفت اندک پروژه ­های نوسازی بوده است. حتی با فرایند فعلی، سازندگان با لحاظ اعطای تراکم تشویقی به علت حاشیه سود اندکِ ناشی از ساخت و فروش واحدهای نوساز به علت سازوکارهای مطرح شده در این گزارش، حاضر به سرمایه­ گذاری در این­گونه محلات نخواهند بود. بنابراین بایستی رویکردی جایگزین اتخاذ کرد و به جای تمرکز نقطه ای و محله ای، بافت های فرسوده را جزئی از نقشه راهِ سیاست گذاریِ کلانِ شهری دید که در آن به اینگونه بافت ها به عنوان جزئی در ارتباط با بقیه اجزا و نیز در نسبت با کل شهر نگریسته شود. چنانچه این تغییر رویکرد محقق شود آنگاه می توان از سایر ظرفیت­ های شهر جهت حل مسئله چنین محلاتی استفاده کرد.

*تراکم جایگزین، راه چاره حل مسئله پیچیده بافت فرسوده

فارس: خب خودتان سوال را مطرح کردید، من بر آن تاکید می کنم، رویکرد جایگزین رویکرد فعلی در حوزه بافت فرسوده به چه نحوی است؟

ابراهیمی: راه کار تخصیص تراکم جایگزین است، تخصیص تراکم جایگزین به سازندگان سرمایه گذار در زمین های ذخیره شهری می­ تواند تا حد زیادی سرمایه­ گذاران را برای ورود به بافت فرسوده ترغیب کند. می­توان بخشی از اضافه ساخت یا تراکم تشویقی را با بهره­ گیری از زمین های ذخیره در قالب تراکم جایگزین در دیگر محلات و منطقه ها شهری و حتی پیراشهری تامین کرد. بدین صورت که اضافه ساخت یا تراکم تشویقی به محلات فرسوده تحمیل نشود بلکه در سایر فضاهای شهری یا بلافصل شهری که استعداد دریافت تراکم را دارند در اختیار انبوه ­ساز قرار گیرد که در چنین شرایطی هم نوسازی بافت صورت پذیرفته و هم فراوری مسکن مازاد در شهر حاصل می­شود. به­علت عدم توزیع یکنواخت سرانه­ ها در همه محلات یک منطقه؛ طبیعتا توان جمعیت­پذیری محله پایین است و شاید حتی لبریز شده است. در چنین شرایطی تراکم­های تشویقی درون محله موجب تنزیل بیش ازپیش کیفیت زندگی ساکنان در محله خواهد شد و کمبود سرانه­ها نیز تشدید می­شود.

فارس: با توجه به جزییاتی که اشاره کردید، تراکم جایگزین می تواند تناقض طرح شده در رویکرد کنونی را بهبود دهد؟

ابراهیمی: بله، بنابراین اگرچه مساله کالبدی بافت حل می­شود حتی اگر جریان اقتصادی سازنده برقرار باشد اما مسائل دیگری برای ساکنان ایجاد خواهد شد که در درازمدت تبعات سنگین و بعضا غیرقابل جبرانی خواهد داشت. در چنین شرایطی باید از سایر فضاهای مستعد شهری بهره گرفت و بسته تشویقی سازندگان را با تکیه بر این فضاها تامین کرد.

فارس: ممنون از وقتی که در اختیار ما قرار دادید.